Wann ist eine Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß?
28. Februar 2015 | von Ron JordanEine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Die Angaben in der Betriebskostenabrechnung müssen es dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen, vgl. z.B. BGH, Urteil vom 09.10.2013, AZ Viii ZR 22/13, MDR 2014, 19.
Soweit so gut, doch nun kommt der BGH daher mit einem Urteil vom 12.11.2014 – VIII ZR 112/14, wonach für die Wohnung des Mieters ausreichend ist, wenn die angesetzten Verbrauchseinheiten nicht auf abgelesenen Werten beruhen, sondern aufgrund einer „prozentualen Schätzung aufgrund des Vorjahresverbrauchs“ ermittelt worden sind und die als Verbrauch angesetzte Warmwassermenge nicht auf einer Messung, sondern auf „einer Schätzung anhand vergleichbarer Räume“ beruht.
Damit stellt sich der BGH gegen in der Instanzrechtsprechung (AG Berlin-Schö– MDR 2015, 201neberg v. 6.12.1976 – 12 C 369/76, WuM 1978, 23; AG Neuruppin v. 23.6.2004 – 42 C 64/04, WuM 2004, 538 f.; LG Berlin GE 2007, 1190; GE 2011, 612; AG Berlin-Charlottenburg GE 2011, 756 f.; AG Köln v. 1.3.2012 – 217 C 99/11, WuM 2012, 582; AG Berlin-Tiergarten v. 30.8.2012 – 608 C 15/12, WuM 2012, 618 f.; OLG Köln, Urt. v. 25.7.2014 – 1 U 45/13, BeckRS 2014, 18065 unter II 2 c bb [zum Gewerberaum]) und dem Schrifttum (Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 11. Aufl., § 9a HeizKV Rz. 30; Sternel, Mietrecht, 4 Aufl., RZ V 523; Staudinger/Weitemeyer, BGB, Neubearb. 2014, Anhang B zu § 556c BGB – HeizkostenV Rz. 9) vertretenen Ansicht, die darauf abstellt, dass der Vermieter bereits auf dieser Ebene darlegen und erläutern muss, auf welche Weise er in Fällen einer in der abzurechnenden Wohnung unterbliebenen Verbrauchsablesung die dann gem. § 9a Abs. 1 HeizkostenV als Verbrauchswerte dieser Wohnung anzusetzenden Werte im Einzelnen ermittelt hat.
Nach Auffassung des BGH bedarf es insoweit weder einer Beifügung der Vorjahresabrechnung, aus der die damals ermittelten Werte ersichtlich sind, noch weiterer Angaben oder Erläuterungen, anhand derer der Mieter die materielle Richtigkeit des für ihn angesetzten Werts im Einzelnen nachvollziehen kann, denn damit würde die Abrechnung überfrachtet, vgl. hierzu BGH, Urteil vom 28.05.2008, AZ VIII ZR 261/07, MDR 2008, 907.
Daraus sollten daher für einen Rechtsstreit an die Substantiierung über die Abrechnung der Betriebskosten folgende Aspekte berücksichtigt werden.
Auszugehen ist davon, dass der Vermieter darlegen muss, dass eine Umlegung der Betriebskosten mit den geltend gemachten Vorauszahlungen vereinbart wurde. Zur schlüssigen Geltendmachung einer Nachforderung mit der Betriebskostenabrechnung gehört der Vortrag, dass zwischen den Parteien im Abrechnungszeitraum ein Mietverhältnis bestanden hat, dass wirksam die Zahlung von Betriebskosten und deren Abrechnung vereinbart worden ist und dass über die Kosten eine ordnungsgemäße, fälligkeitsbegründende Abrechnung erteilt worden ist, die dem Mieter auch zugegangen ist.
Unter der vorangestellten Vorgabe wird daher nicht gefordert, dass der Sachvortrag bereits Einzelheiten zur inhaltlichen Richtigkeit der Abrechnung begründet. Die Schlüssigkeit einer Nachforderungsklage hängt demnach nicht davon ab, dass der Vermieter jede in die Abrechnung eingestellte Position nach Datum, Grund und Höhe vorträgt.
Der BGH verlangt nach den Vorgaben gemäß seinem Urteil vom 22.10.2014, AZ VIII ZR vom Mieter einen substantiierten Gegenvortrag, wenn ein solches Vorbringen dem Mieter möglich und zumutbar ist. Dabei geht der BGH sehr weit und hält den Mieter sogar für verpflichtet, Angaben zur Gesamtwohnfläche des Hauses zu machen. Allerdings sind die Anforderungen des BGH hieran gering. Eine laienhafte Feststellung soll dabei genügen. Allerdings wird der Mieter zumindest sovile Tatsachenvortrag abverlangt, dass sich hieraus „Ansatzpunkte für Zweifel“ an der vom Vermieter behaupteten Fläche ergeben können. Es dürfte daher genügen, wenn der Mieter vorträgt, warum aus seiner Sicht die Angaben des Vermieters nicht zutreffen.
Der BGH verlangt vom Mieter für ein substantiiertes Bestreiten der Richtigkeit der Abrechnung, dass der Mieter von seinem Recht Gebrauch macht, die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege einzusehen, vgl. BGH vom 20.02.2008, AZ VII ZR 27/07, MDR 2008, 737.
Dem Mieter ist daher dringlich anzuraten die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegende Belege beim Vermieter einzusehen. Denn, wenn der Mieter die Umlegungsfähigkeit bestimmter Kosten bestreitet, muss er diese benennen.
Rechnet der Vermieter nach dem Flächenmaßstab ab, ist es vorab nicht erforderlich, dass der Vermieter bei einer Umlegung eine Wohn- und Nutzflächenberechnung benennt.
Der BGH verlangt vom Mieter einen substantiierten Gegenvortrag, wenn ein solches Vorbringen dem Mieter möglich und zumutbar ist. Das nimmt der BGH bei einem Bestreiten der Flächenangaben an, wenn die Betriebskosten nach Fläche umgelegt werden. Dabei verlangt der BGH vom Mieter für die gemieteten Räume keine genaue Wohnflächenberechnung, aber eine laienhafte, im Rahmen der Möglichkeiten des Mieters liegende Vermessung. Auch die Gesamtwohnfläche des Gebäudes muss substantiiert bestritten werden.
Grundsätzlich trifft erst einmal den Vermieter die Beweis- und Darlegungslast für die Richtigkeit der Verbrauchserfassung.
Da der Mieter zu einer Kontrolle der Ablesewerte nicht verpflichtet ist und diese im Nachhinein meist auch nicht selbst feststellen kann, kann er die Richtigkeit der angesetzten Werte mit Nichtwissen bestreiten. Dies gilt jedoch dann nicht, wenn der Mieter die Werte noch ablesen kann, weil diese noch gespeichert sind.
Will der Mieter geltend machen, dass der Vermieter den Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes nicht beachtet hat, muss der Mieter dartun, dass ein anderer preiswerterer Anbieter vorhanden war.
Soweit der Vermieter Eigenleistungen abrechnet, genügt es, wenn der Mieter diese mit Nichtwissen bestreitet.
Behauptet der Mieter, der Vermieter hätte die Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege verweigert, so muss er diesen Vortrag substantiieren. Er muss also vortragen, wann und wie er Belegeinsicht verlangt und wie der Vermieter hierauf reagiert hat.
Achtung für den Mieter!!!
Der Mieter ist gehalten die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 5 und 6 BGB von einem Jahr nach Zustellung der Betriebskostenabrechnung zu beachten. Die Abrechnung gilt nämlich dann als unangreifbar, wenn der Mieter nicht innerhalb der Frist von einem Jahr nach Zustellung die Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung geltend macht.